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Copropriété : pourquoi de nombreuses AG vont encore devoir se tenir à distance ?

Les assemblées générales de copropriété ont connu de nombreux bouleversements depuis le début de la crise sanitaire. Audio ou visioconférences, ou encore vote à distance ont rythmé la vie des copropriétaires, tenus de s’adapter à ces changements. Bien que depuis le 9 juin 2021, les AG de copropriétés puissent de nouveau se tenir en présentiel, cela risque de ne concerner qu’une partie de ces réunions.

Voxaly AG de copropriété avec Voxaly

Reprise en présentiel pour les AG de copropriété : à quelles conditions ?

Alors que les règles d’assouplissement autorisent, depuis le début du mois de juin, un retour au présentiel pour les assemblées générales de copropriété, la plupart d’entre elles devraient continuer de se tenir à distance. Est-ce un mode d’organisation qui leur convient mieux ? Rien n’est sûr, mais ce n’est en tout cas pas le motif invoqué. La cause du maintien des AG à distance réside essentiellement dans le fait que la plupart des syndics ne peuvent respecter la jauge de 4 m² par personne lors de la tenue de la réunion.

Il est en effet particulièrement difficile de respecter cette condition pourtant essentielle, notamment pour les grandes copropriétés. Celles-ci n’auraient comme seul autre recours que de louer des salles leur permettant de respecter cette jauge : un surcoût non négligeable pour les copropriétés. De même, la crainte du Covid-19 est toujours bel et bien présente, et pourrait dissuader certains copropriétaires de se rendre physiquement à l’AG.

Organisation des AG à distance : une alternative toujours possible

Le 25 mars 2020, pour répondre à l’état d’urgence sanitaire, l’ordonnance n° 2020-321 faisait état des aménagements prévus pour la convocation, la participation et les délibérations lors des assemblées. Évidemment, pour permettre aux copropriétaires de discuter des décisions essentielles à prendre pour l’immeuble, la tenue de l’AG en visioconférence est toujours d’actualité et fait partie des alternatives autorisées. Si les propriétaires les plus au fait des nouvelles technologies participent sans mal aux AG à distance, les autres ont toujours la possibilité de voter par correspondance.

Dans tous les cas, la loi 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire indique que les syndics ont cette possibilité jusqu’au 30 septembre 2021.

Des difficultés d’organisation en lien avec les incertitudes

Cette tenue à distance des AG pourrait rester au goût du jour pendant encore quelque temps. Outre les difficultés d’organisation liées au respect des distances et des gestes barrières, l’annulation des assemblées générales censées se tenir en présentiel peut avoir de lourdes conséquences pour les copropriétés. En effet, pour les syndics, cela a pu être problématique en 2020 pour le renouvellement de leur mandat. De nombreuses assemblées générales ont dû être reportées ou organisées autrement, perturbant alors le fonctionnement habituel et la tenue des AG.

Les AG dématérialisées, utiles pour les copropriétés

Qu’il s’agisse du vote par correspondance comme du vote électronique, le vote à distance a été d’une grande utilité ces derniers mois, surtout pour les questions urgentes relatives aux copropriétés.

Devant les difficultés à respecter la jauge des 4 m² pour les grandes copropriétés, l’organisation des AG de copropriété à distance et l’utilisation du vote par correspondance pourraient être maintenues pour encore quelques mois. Il faudra en effet attendre la fin des restrictions sanitaires, ou un nouvel assouplissement, avant un retour à la normale.

L’AG à distance pour répondre aux obligations

Selon l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute copropriété doit organiser au moins une assemblée générale par an, au plus tard six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Cette réunion permet de prendre des décisions au sujet de l’immeuble, comme les travaux à réaliser. De nombreuses copropriétés ont vécu l’arrivée de la crise sanitaire comme un bouleversement, puisque les différentes modalités d’organisation et de vote dont elles disposaient ne reposaient que peu sur le distanciel.
Compte tenu de la situation exceptionnelle, certains syndics de copropriété dont le contrat expirait entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 ont pu disposer d’un délai supplémentaire en 2020 concernant la durée de leur mandat. La plupart des questions considérées non urgentes ont été reportées à une date ultérieure. Des réunions de copropriété ont tout de même pu être organisées durant la période de crise, par visioconférence, et par le biais du vote par correspondance.

Absence de syndic : comment organiser l’AG à distance ?

La bonne gestion des immeubles dépend souvent du syndic de copropriété. Le passage du Covid dans l’Hexagone comme ailleurs a été problématique pour le renouvellement des syndics ou leur changement. Il peut s’agir d’un problème de taille, puisque la loi du 10 juillet 1965 a rendu obligatoire la nomination d’un syndic pour toute copropriété. Le délai supplémentaire qui leur a été accordé l’an dernier, et la mise en place quasi systématique des AG en distanciel ont finalement permis de limiter l’absence de syndic. Néanmoins, il existe des solutions pour les copropriétés n’ayant pu renouveler leur syndic, inscrites dans la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Ainsi, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de désigner, par vote, un syndic. À défaut, le tribunal de grande instance peut être saisi afin de désigner le syndic chargé de la gestion de l’immeuble en copropriété.